Eigent?merversammlungen finden meist abends statt. Die Rechtsprechung gesteht Immobilienverwaltern jedoch Handlungsspielraum bei der Festlegung des Zeitpunkts zu. Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V., der bundesweit mehr 800 Unternehmen aus der Branche vertritt, hat die Rechtslage gesichtet und Handlungsempfehlungen abgeleitet. Demnach ist es unter gewissen Umst?nden zul?ssig, Versammlungen nachmittags oder sogar vormittags stattfinden zu lassen.
„Die meisten Immobilienverwaltungen beraumen Eigent?merversammlungen in den Abendstunden an, um auf die Berufst?tigkeit der Wohnungseigent?mer R?cksicht zu nehmen. So sieht es das Gesetz vor“, sagt Thomas Meier, Pr?sident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter. Doch Termine um 18 Uhr oder sp?ter erschweren es der Branche zunehmend, Fachkr?fte zu finden und sich als attraktiver Arbeitgeber zu positionieren. „Immer mehr Verwalter gehen daher dazu ?ber, Eigent?merversammlungen fr?her stattfinden zu lassen“, sagt Meier. Darauf deuten zahlreiche Nachfragen hin, die den BVI zu dem Thema erreichen. Die Empfehlung des BVI-Pr?sidenten: „Verwalter sollten ihren Handlungsspielraum bei der Festlegung des Versammlungszeitpunktes aussch?pfen. Rechtlich gesehen gibt es f?r Eigent?merversammlungen keine verbindliche, in jedem Fall zu beachtende Anfangszeit.“
Keine verbindliche Anfangszeit
Zu diesem Schluss kommt auch Dr. Olaf Riecke, weiland Richter am Amtsgericht Hamburg-Blankenese und Herausgeber des juristischen Fachmagazins ZMR – Zeitschrift f?r Miet- und Raumrecht. „Grunds?tzlich soll eine Versammlung so stattfinden, dass ein ortsans?ssiger berufst?tiger Eigent?mer daran teilnehmen kann, ohne Urlaub zu nehmen“, erkl?rt der Experte. Daraus lasse sich ableiten, dass eine Versammlung in der Zeit von Montag bis Freitag in der Regel nach 17 Uhr beginnen sollte. Doch nicht unbedingt sp?ter. Und auch fr?here Termine seien unter gewissen Umst?nden m?glich. Voraussetzung ist, dass der Zeitpunkt im Fall des Falls gerichtlich nachpr?fbar, verkehrs?blich und zumutbar ist.
„Was zumutbar und verkehrs?blich ist, h?ngt im Einzelfall wiederum von der Gemeinschaft der Wohnungseigent?mer und der WEG-Anlage ab“, konkretisiert Riecke. Demnach hat das AG Oldenburg/Holstein f?r zul?ssig befunden, bei Gro?anlagen die Versammlung deutlich fr?her anzusetzen als 17 Uhr, im betroffenen Fall von 10.53 Uhr bis um 20.20 Uhr (AG Oldenburg/Holstein, ZMR 2022, 843). Zutreffend akzeptierte schon fr?h das OLG K?ln einen Versammlungsbeginn werktags um 15:00 Uhr f?r eine auf 5 Stunden angelegte Versammlung f?r eine Anlage mit mehr als 500 Wohnungseigent?mern (OLG K?ln, ZMR 2005, 77).
Pers?nliche W?nsche ber?cksichtigen
„Bei umfangreicher Tagesordnung und zahlreichen zu erwartenden Redebeitr?gen darf eine Versammlung also durchaus bereits am fr?hen Nachmittag oder vormittags beginnen“, sagt Riecke. Verwalter, die einen fr?hen Termin f?r die Eigent?merversammlung erw?gen, sollten jedoch in jedem Fall die Zustimmung der Eingeladenen einholen. So hat das AG Hamburg-Wandsbek die Anberaumung einer Eigent?merversammlung auf werktags 14 Uhr nur dann als nicht ordnungsm??iger Verwaltung entsprechend angesehen, wenn einzelne Wohnungseigent?mer berufsbedingt nicht pers?nlich erscheinen konnten und dies auch vorher (!) mitgeteilt und anschlie?end um Verlegung des Termins f?r die Versammlung gebeten hatten (AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2004, 224; vgl. auch LG M?nchen I, NZM 2005, 591).
Wenn die Eigent?mergemeinschaft sich damit einverstanden erkl?rt, kann also ein fr?her Termin legitim sein und hat vor Gericht Bestand, wenn es zu Rechtstreitigkeiten kommt. Das gilt auch f?r Termine an Samstagen, Sonntagen oder Feiertagen. „An Sonn- und Feiertagen aber nicht vor 11 Uhr“, warnt der Rechtsexperte. Eine ordentliche Versammlung ohne besondere Dringlichkeit sollte zudem nicht in der Ferienzeit des jeweiligen Bundeslandes stattfinden. Au?erordentliche Versammlungen aus dringendem Anlass sind aber m?glich.
WEG-Recht auf den neuesten Stand bringen
Das Fazit des BVI: Es gibt bei Eigent?merversammlungen keine Anfangszeit, die f?r Verwalter verbindlich ist. Auf bereits vor der Ladung ge?u?erte W?nsche Einzelner sollte eingegangen werden. Und h?ufiger als gedacht sind Wohnungseigent?mer offen f?r Termine an Vor- oder Nachmittagen, da Eigent?merversammlungen in der Regel nur einmal im Jahr stattfinden. „Vor diesem Hintergrund ist es einer WEG durchaus zuzumuten, innerhalb g?ngiger B?rozeiten an einer Eigent?merversammlung teilzunehmen“, betont BVI-Pr?sident Thomas Meier. Er fordert, das Wohnungseigentumsgesetz in diesem Punkt zu pr?zisieren, um Verwaltern mehr Flexibilit?t zu erm?glichen.
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