Die Zinsbaustein GmbH aus Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichtes Charlottenburg unter HRB 167188 B betreibt die digitale Immobilien-Investmentplattform zinsbaustein.de, die als Vermittler zwischen Kapitalsuchenden Emittenten und potenziellen Investoren fungiert.
Die Plattform bietet verschiedene Finanzprodukte an, darunter Darlehensteilforderungen, Genussrechte, Nachrangdarlehen. Laut Unternehmensangaben wurden ?ber die Plattform bereits 115 Immobilienprojekte finanziert, mit mehr als 6.000 aktiven Anlegern, die ?ber „Crowdinvesting“ mit minimal 500 EUR oder mit einem deutlich h?heren Mindestanlagebetrag von 50.000 EUR investiert haben.
Als Darlehensnehmer fungierte dabei eine Immobilienprojektgesellschaft, die f?r die Entwicklung eines Immobilienprojektes ?ber Zinsbaustein innerhalb eines bestimmten Zeitraumes („Fundingphase“) finanzielle Mittel von Anlegern eingeworben hat („Emission“). Die Anleger zahlten hierzu zun?chst die Gelder auf ein Konto der ZBS Investment GmbH & Co. KG bei der secupay AG. In H?he der am Ende der Fundingphase der Emission eingeworbenen finanziellen Mittel bzw. der kumulierten Betr?ge s?mtlicher Zeichnungen schloss der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit der Bank ab.
Investoren beteiligten sich an dem Projekt „Neubau eines Pflegezentrums Stadtallendorf“ durch Vertr?ge mit Zinsbaustein GmbH und ZBS Investment GmbH & Co. KG (ZBSI), wobei sie eine anteilige Darlehensforderung erwarben.
Diese Konstruktion erm?glichte der Bank, ihr Kreditrisiko zu verringern, indem die ZBS Investment durch den Kauf der Forderung in das Darlehensverh?ltnis eintrat und diese Transaktion durch Anlegerkapital refinanzierte.
Risiko eines Totalverlustes
Wie jeder Darlehensgeber tr?gt auch hier der Anleger das Insolvenzrisiko des Darlehensnehmers, also der Projektentwicklungsgesellschaft, die mit den eingeworbenen Geldern das Immobilienprojekt umsetzen soll. Dieses wird jedoch durch die Vereinbarung des qualifizierten Nachrangs versch?rft und erheblich erh?ht.
Dieser qualifizierte Nachrang, so er wirksam und ausgerichtet an den Vorgaben der h?chstrichterlichen Rechtsprechung entsprechend vereinbart worden ist, bedeutet, dass das Darlehen und die Zinsen nicht zur?ckbezahlt werden m?ssen, wenn sich die Gesellschaft durch eine solche Zahlung in die Gefahr der Insolvenz begibt.
Im ?brigen f?hrt der Nachrang dazu, dass die Anleger als nachrangige Gl?ubiger behandelt werden und daher im Zweifel erst nach den „normalen“ Gl?ubigern bedient werden.
Daher besteht eine erh?hte Gefahr des (Teil-)Verlusts des angelegten Geldes. Dieser kann auch nicht unbedingt dadurch ausgeschlossen werden, dass den Anlegern nachrangige Grundschulden angeboten werden. Auch hier gilt, dass die Gl?ubiger der vorrangigen Grundschulden vorrangig bedient werden und die nachrangigen Grundschuldgl?ubiger im schlimmsten Falle das Nachsehen haben und die gew?hrte Sicherheit faktisch wertlos ist.
So sind in j?ngerer Vergangenheit bereits Insolvenzen solcher Projektentwickler zu verzeichnen gewesen.
Insofern r?ckt f?r gesch?digte Anleger, die nun mit einem Totalverlust ihres Anlagebetrages rechnen m?ssen, eine Haftung von Gesellschaften in den Mittelpunkt, welche diese Projekte mit eigener Expertise, besonderem Know-How und umfangreicher Analyse positiv bewerteten und so Anleger erst zur Investition veranlasst haben.
Anlegerschutz und die Rechtsprechung
Die Frage der Haftung von Zinsbaustein, als Vermittlerplattform, h?ngt von spezifischen Bedingungen ab. Eine solche Haftung kann laut BGH dann gegeben sein, wenn zwischen Anleger und Plattform ein Auskunftsvertrag besteht, oder wenn die von Zinsbaustein angebotenen Produkte fehlerhafte oder unwirksame Nachrangklauseln aufweisen.
Als Anlagevermittler stehen sie in der Verantwortung den Kunden zutreffend und umfassend ?ber das Anlageangebot aufzukl?ren. Vor allem sind auch die Risiken anschaulich darzustellen.
Auch m?ssen die beworbenen Aussagen zu einem konkreten Projekt auch zutreffend sein. Wenn herausgestellt wird, dass man das Projekt quasi auf Herz und Nieren gepr?ft und f?r gut befunden hat, so muss eine solche Pr?fung auch aktuell erfolgt sein. Der Anlageinteressent muss sich darauf verlassen k?nnen, dass ihm aktuelle Daten und Analysen f?r seine Anlageentscheidung zur Verf?gung gestellt werden.
Betroffene Anleger, die ?ber die Plattform zinsbaustein.de in Immobilienprojekte investiert haben, sollten daher im Falle des Ausbleibens von Zinszahlungen oder der vereinbarten R?ckzahlung des Anlagebetrages sich von einem auf dem Gebiet des Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalt ?ber ihre rechtlichen M?glichkeiten beraten zu lassen.
Fazit
Anleger sollten sich bewusst sein, dass Crowdinvesting-Plattformen in Immobilien zwar attraktive Zinsen und geringe Mindestanlagen bieten, aber auch mit erheblichen Risiken verbunden sind.
Das Totalverlustrisiko besteht nicht nur bei Start-ups, sondern ebenso bei Immobilieninvestitionen ?ber Crowdinvesting, insbesondere durch die oft verwendete Finanzierungsform der Nachrangdarlehen.
Diese Darlehen werden im Falle einer Insolvenz nachrangig behandelt, wodurch Investoren ihr Kapital verlieren k?nnen, falls nach Befriedigung der ?brigen Gl?ubiger kein Verm?gen mehr vorhanden ist. Zus?tzlich sind l?ngere Laufzeiten und das damit einhergehende Leerstandsrisiko oder Unw?gbarkeiten bei Mieterbonit?ten und Neuvermietung zu bedenken. Zudem haben Anleger kaum Mitspracherechte, was die Risiken weiter erh?ht. Da viele Crowdinvesting-Angebote dem grauen Kapitalmarkt angeh?ren, ist Vorsicht geboten, da auch unseri?se Anbieter aktiv sein k?nnen.
Es ist wichtig, zeitnah zu handeln, da Schadensersatzanspr?che verj?hren k?nnen.
Die Fachanwaltskanzlei f?r Bank- und Kapitalmarktrecht KSR vertritt bereits zahlreiche gesch?digte Mandanten, die ?ber die Plattform zinsbaustein.de in Immobilienprojekte investiert haben und bietet Ersteinsch?tzungen sowie anwaltliche Unterst?tzung an.
Fachanwaltskanzlei f?r Bank- und Kapitalmarktrecht KSR
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