Der Crash wird kommen. Mit brachialer Gewalt.
Dass der Markt crashen wird, lässt sich nachvollziehbar begründen. Jedoch weiß niemand, wann das passieren wird. Der Antwort auf die Frage nach dem „wann kommt der Crash?“ kann man sich bestenfalls annähern.
Seit 2009 steigen die Kaufpreise. Laut dem Immobilienindex von Immobilienscout sind die Angebotspreise von Eigentumswohnungen um rund 80 Prozent gestiegen. Die Angebotsmieten sind im selben Zeitraum um rund 35 Prozent gestiegen. Was auf den ersten Blick für Mieter erschreckend erscheint, ist in Wirklichkeit ein Drama für die Investoren, die Wohnimmobilien zur Vermietung kaufen.
In Düsseldorf und in München liegen die Kaufpreise beim bis zum 36-fachen der Jahresnettomiete.
Damit erzielt der Käufer eine Bruttorendite vor Steuern in Höhe von 2,77 Prozent. Würden Investoren sauber rechnen, um die Nettorendite zu ermitteln und die Anschaffungsnebenkosten sowie auf die Mieter nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten berücksichtigen, würden sie feststellen, dass sie sich bei derartigen Kaufpreis-Mietenverhältnissen mit Vorsteuerrenditen zwischen 1,4 und 1,8 Prozent zufrieden geben. Bei den langfristigen Risiken, verbunden mit der hohen Kapitalbindung, die mit Immobilieninvestitionen verbunden sind, ist das zu wenig.
Die Suche nach Anlagemöglichkeiten im Niedrigzinsumfeld hat den Betongoldboom ausgelöst. Es ist nicht neu, dass billige Kredite zu massiven Fehlallokationen von Kapital führen. Ganze Geisterstädte in Spanien sollten als abschreckendes Beispiel genügen.
Möglichkeiten zu Mietpreissteigerungen, die zu einer Verbesserung der Rendite beitragen könnten, sind nicht erkennbar. Die Politik sorgt mit populistischen Maßnahmen wie Mietpreisbremsen für eine entsprechende Dämpfung und die Einkommen der Haushalte sind in den letzten Jahren kaum gestiegen. Die Masse der Mieter ist nicht in der Lage, große Mietpreissprünge zu schultern.
Immobilieninvestiton ja. Aber nach hier beschriebenen Regeln.
Folgende Faktoren führen unweigerlich zum Crash:
Renditeschwäche: Für die klaren Rechner ist der Kauf einer Wohnimmobilie wegen der Renditeschwäche heute nicht mehr interessant. Das wird einer wachsenden Zahl von Investoren klar.
Finanzierungsblase: Um Gefahren aus Immobilienkrediten zu reduzieren haben Banken in den letzten Jahren konsequent zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital vom Darlehensnehmer gefordert.
Sinkende Margen bei den Banken sorgen für sinkende Anforderungen an die Sicherheiten. In der Folge sinken die Anforderungen an das Eigenkapital. Der Anteil an 100-Prozent-Finanzierungen, in Einzelfällen 110-Prozent-Finanzierungen wächst – und damit das Risiko. Nun können sich auch Investoren Kredite leisten, die es nicht geschafft haben, ein paar Euro zu sparen. Die Blase bei Immobilienkrediten wird kräftig aufgepumpt.
Zinsanstieg: Spezialisten zeigten sich überrascht als die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe von 0,1 auf 0,5 Prozent explodierte. Absolut gesehen immer noch wenig, aber es ist eine Verfünffachung der Rendite! Das ist ein deutlicher Hinweis darauf, dass die niedrigen Zinsen nicht für alle Zeiten in Stein gemeißelt sind. Steigen die Anleihezinsen, dann steigen früher oder später die Finanzierungszinsen. Dann kommt es zu Erdbeben bei vielen Finanzierungen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen.
Abschwung in der Industrie: Der aktuelle industrielle Abschwung in Deutschland wird zu Arbeitsplatzabbau führen. Die Banken werden ihre Kreditvergaben in diesem Umfeld einschränken. Dann kann ohne Zinserhöhung die Blase platzen.
Steht der Crash vor der Tür?
Hier lohnt sich ein Blick in die Vergangenheit.
Der Beginn der letzten großen Aufschwung- und Boomphase der Immobilienwirtschaft liegt lange zurück.
1988, kurz vor der Wiedervereinigung startete der damalige Aufschwung. Die Öffnung des Ostblocks unter Michail Gorbatschow sorgte für einen sprunghaften Anstieg der Zuwanderung damaliger Aussiedler auf 400.000 Menschen im Jahr 1990 nach Deutschland.
Die Begriffe Aussiedler und Spätaussiedler erfassen die Angehörigen von deutschen Minderheiten, deren Familien teilweise seit Generationen in Ostmitteleuropa, Ost- und Südosteuropa und teilweise in Asien gelebt haben und nach Deutschland ausgereist sind.
Diese Zuwanderungswelle verbunden mit der Wiedervereinigung mit 16,1 Millionen Bürgern in den fünf neuen Bundesländern schob die Nachfrage nach Wohnimmobilien kräftig an. Hinzu kamen steuerliche Förderungsmaßnahmen durch hohe Abschreibungsmöglichkeiten in den neuen Bundesländern. Diese steuerlichen Anreize führten zu extremen Fehlinvestitionen. Es wurde in Lagen investiert, bei denen von vorneherein erkennbar war, dass nachhaltig keine brauchbare Miete erzielt werden konnte. Teilweise waren die Objekte nicht vermietbar. Die Gier Steuern zu sparen war gewaltig. Da wurden Wohnungen vom Plan weg an „Steuersparer“ verkauft, die sich nicht mal die Mühe machten, sich die Baumaßnahme vor Ort anzusehen. Immobilien zu kaufen war „in“. Jeder wollte mitmachen. Klare Anlagestrategien spielten in der Hochphase des Booms 1993 und 1994 keine Rolle.
In der Euphorie wurde gebaut und geplant als gäbe es kein Morgen mehr. Von 1994 bis 1995 stiegen für viele überraschend die Zinsen. Hinzu kam, dass der Zuwanderungsdruck spürbar abflaute. Plötzlich fanden tausende von Eigentumswohnungen keine Abnehmer mehr. Bauträger blieben auf ihren Objekten sitzen. Vermieter fanden keine Mieter zu den gewünschten Mondpreisen mehr.
Eine Pleitewelle in der Bauwirtschaft folgte und der Immobilienmarkt dümpelte 14 Jahre lang bis 2009 vor sich hin.
Heute dürfen wir wieder Fehlinvestitionen, bedingt durch den historisch niedrigen Finanzierungszins beobachten.
Der Kauf von Immobilien kann sich lohnen. Aber nur, wenn man die wichtigsten Regeln beachtet. Diese erläutert Thomas Trepnau hier.
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