Frankfurt am Main. Die Fachzeitschrift GuG ? Grundst?cksmarkt und Grundst?ckswert hat in ihrer Ausgabe 6/2026 eine achtseitige Abhandlung des Frankfurter Immobiliensachverst?ndigen Ronny Kazyska ver?ffentlicht. Der Beitrag tr?gt den Titel ?Marktg?ngigkeit und Exit-F?higkeit als Faktoren der Verkehrswertableitung ? Offene Immobilienpublikumsfonds als Stresstest der Immobilienbewertung?.
Die Untersuchung geht einer grundlegenden Frage der Immobilienbewertung nach: Wie lassen sich Verkehrswerte unter ver?nderten Marktbedingungen zuverl?ssig ableiten, wenn nur wenige Immobilienverk?ufe stattfinden und K?ufer bisherige Preisvorstellungen nicht mehr mittragen?
Marktg?ngigkeit beeinflusst die Verkehrswertermittlung
Die Marktg?ngigkeit einer Immobilie h?ngt unter anderem vom erreichbaren K?uferkreis, der Finanzierbarkeit, der Objektgr??e und der Drittverwendungsf?higkeit ab. Diese Faktoren sind bei der Verkehrswertermittlung zu ber?cksichtigen, soweit sie die Preisbildung im gew?hnlichen Gesch?ftsverkehr am Wertermittlungsstichtag beeinflussen.
Die Abhandlung zeigt, dass auch bei geringer Transaktionsaktivit?t verwertbare Marktinformationen vorliegen k?nnen. Ernsthafte Kaufangebote, Bieterverfahren, Vermarktungsdauern und Finanzierungsbedingungen geben Hinweise auf das Verhalten potentieller K?ufer. Die Aussagekraft dieser Informationen muss sachverst?ndig gepr?ft werden.
?Fehlende Transaktionen belegen keine stabilen Immobilienwerte. Einzelne niedrige Gebote allein reichen allerdings ebenfalls nicht aus, um ein ver?ndertes Marktniveau nachzuweisen. Die Bewertung muss s?mtliche geeigneten Marktinformationen ber?cksichtigen und deren Aussagekraft nachvollziehbar beurteilen?, erkl?rt Kazyska.
Offene Immobilienfonds als Praxisbeispiele
Die Untersuchung wertet die Entwicklungen bei den offenen Immobilienpublikumsfonds UniImmo: Wohnen ZBI, Leading Cities Invest und WERTGRUND WohnSelect D aus. Der Verkaufsprozess des Frankfurter Opernturms ist ebenfalls Gegenstand der Abhandlung.
Die Beispiele verdeutlichen, dass zwischen Fondsliquidit?t, Marktg?ngigkeit der Immobilien und Verkehrswert unterschieden werden muss. Eine ausgesetzte Anteilr?cknahme belegt f?r sich genommen keine fehlerhafte Immobilienbewertung. Umgekehrt k?nnen Verkaufsprozesse neue Erkenntnisse liefern, die eine ?berpr?fung bisheriger Wertans?tze erforderlich machen.
Konsequenzen f?r die Bewertungspraxis
Die Abhandlung kommt zu dem Ergebnis, dass Marktg?ngigkeit und Exit-F?higkeit keine pauschalen Wertabschl?ge rechtfertigen. Die wertrelevanten Auswirkungen sind in den jeweiligen Bewertungsparametern nachvollziehbar zu ber?cksichtigen, soweit sie die Preisbildung am Wertermittlungsstichtag beeinflussen. Eine Doppelber?cksichtigung von Risiken ist zu vermeiden.
Die eigenst?ndige Pr?fung aktueller Marktinformationen gewinnt damit f?r die Bewertungspraxis an Bedeutung. Dies gilt insbesondere f?r gro?volumige Investmentimmobilien mit eingeschr?nktem K?uferkreis.
?ber den Autor
Ronny Kazyska MSc ist zweifach zertifizierter Sachverst?ndiger f?r Immobilienbewertung und im Bereich Investmentimmobilien t?tig. Sein Gesch?ftssitz befindet sich im Messeturm in Frankfurt am Main. Die T?tigkeit verbindet Immobilienbewertung, Investmentanalyse und Immobilientransaktionen.
Bereits 2022 ver?ffentlichte Kazyska in der GuG einen Fachaufsatz ?ber die Wertermittlung von Wolkenkratzern in Deutschland.
Publikation
Ronny Kazyska: ?Marktg?ngigkeit und Exit-F?higkeit als Faktoren der Verkehrswertableitung ? Offene Immobilienpublikumsfonds als Stresstest der Immobilienbewertung?, GuG 6/2026, Werner Verlag (Wolters Kluwer).
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