Das Baulastenwirrwar
Baulast: Grundlagenermittlung
In jedem Immobilienkaufvertrag wird stets auf das Vorhandensein des Baulastenverzeichnisses hingewiesen, jedoch meines Erachtens etwas stiefm?tterlich wertgesch?tzt. Sollte eine Baulast im Baulastenverzeichnis vorhanden sein und der Erwerber kann dann das Grundst?ck nicht nutzen wie er m?chte, kann dies zu mehr als Unmut f?hren. Angenommen Erben verkaufen ihr Haus im guten Glauben, da sie nichts von den Erblassern bewilligten Baulasten wissen, kann dies am Ende teuer werden. Beispielsweise wurde im Baulastenverzeichnis eine Abstandsfl?chenbaulast zu Gunsten des Nachbarn eingetragen, damit dieser etwas n?her an die Grenze bauen konnte. Eine geplante Aufstockung des Hauses durch den neuen Erwerber kann diese baurechtlich unm?glich machen. Standartm??ig frage ich daher bei der Baurechtsbeh?rde Eintragungen im Baulastenverzeichnis ab.
Tun, Dulden und unterlassen
Doch was ist eigentlich eine Baulast? Baulasten werden im Baulastenverzeichnis gef?hrt und stellen ?ffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundst?ckseigent?mers dar, im Gegensatz zu privatrechtlichen Belastungen, die in Abteilung II des Grundbuchs zu finden sind, sog. dingliche Rechte. Die Baulast sieht im Bauordnungsrecht eine entsprechende Verpflichtung des Grundst?ckseigent?mers gegen?ber der Baubeh?rde das Grundst?ck betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden sind. Beispiele f?r Baulasten sind u.a. Abstandsfl?chenbaulast, Erschlie?ungsbaulast, Stellplatzbaulast oder auch eine ?bergangsbaulast.
Spezialgebiet: Bautr?gervertr?ge
In meinem aktuellen Fall, einem Grundst?ck mit Bestandsgeb?ude in einem T?binger Teilort, hat sich sage und schreibe eine Baulast auf einem Ar verteilt, bei etwas mehr als 500 m? Grundst?ck also 5. Zwei sind Abstandsbaulasten, die sich nicht wesentlich auf die Grundst?cksbewertung und eine potenzielle Neubebauung auswirken. Es fand sich noch eine weitere Baulast dauerhaft zwei Stellpl?tze f?r ein Nachbargrundst?ck zu erm?glichen. Ungeschickt f?r die Nutzung des Grundst?cks stellt sich die n?chste Baulast, Nr. 4, dar. Hier ist dem Nachbar erlaubt ?ber das Grundst?ck zu gehen, um sein Grundst?ck zu erreichen. Die Killerbaulast ist dann aber Nr. 5, die besagt, dass keine weitere Bebauung auf dem Grundst?ck stattfinden kann, obwohl aus st?dtebaulicher Sicht und auf Grund der Nachbarbebauung m?glich. Spannend in diesem Zusammenhang ist, dass zumindest das ?bergangsrecht nicht durch eine Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert ist. Die komplette Grundlagenermittlung steht noch aus, ein weiterer Termin mit dem Baurechtsamt steht an, um die kompletten Bauakten zu sichten. Stand jetzt ist aber bei der Bewertung aus einem sch?nen Grundst?ck zur Neubebauung ein altes Bestandsgeb?ude mit sch?nem Garten geworden – und damit in etwa die H?lfte an Wert. Wie der Fall dann ausging, wie die Haltung des Baurechtsamts war, ob es einer Mediation mit der Nachbarschaft bedurfte, das Grundst?ck bebaut werden konnte oder ein Bastler ein Haus mit tollem Grundst?ck erhielt, erfahren Sie dann beizeiten in einem neuen Blogbeitrag vom Landgraf.
Und zum Schluss meine 5 Tipps zu Baulasten:
1.Es empfiehlt sich bei einem Immobilienerwerb immer das Vorhandensein von Baulasten bei der Baurechtsbeh?rde zu pr?fen
2.Sollten Baulasten vorhanden sein, m?ssen diese sich nicht zwangsweise negativ auf das Grundst?ck und den Wert auswirken
3.Vertrauen Sie hier nicht auf Aussagen des Eigent?mers; v.a. Erben wissen oftmals gar nicht, dass ihre Erblasser hier Verpflichtungen eingegangen sind
4.Ggf. sollten auch Baulasten von Nachbargrundst?cken eingeholt werden um eigene Rechte gesichert zu wissen
5.Baulastenverzeichnisse werden in Baden-W?rttemberg bei den unteren Baurechtsbeh?rden gef?hrt und finden sich nicht im Grundbuch
Wenn Sie noch unsicher sind, wie sich Baulasten auf Ihr (potenzielles) Grundst?ck auswirken, stehe ich Ihnen gerne zur Verf?gung. Wenn Sie ?ber mich kaufen oder verkaufen, sind die Ausk?nfte aus dem Baulastenverzeichnis inklusive – sehr gerne bin ich F?r Sie da. Telefon 07121-310024
Wenn Sie jemanden kennen, der eine Immobilie kaufen oder verkaufen m?chte, so senden Sie ihm den Beitrag doch einfach zu.
Ihr Immobilienmakler Christoph Landgraf
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