Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte tut gut daran, das Objekt bewerten zu lassen. Es gibt zwar im Internet auf verschiedenen Portalen die Möglichkeit sich selbst zu informieren, diese Bewertungen basieren allerdings auf groben Vergleichswerten. Um eine realistische und vor allem umsetzbare Bewertung zu erhalten, ist ein Fachmann die bessere Wahl.
Die möglichen Immobilienbewertungsverfahren
Um den sogenannten Verkehrswert einer Immobilie ermitteln zu lassen, ist die Beauftragung eines Sachverständigen notwendig. Der Verkehrswert einer Immobilie ist gleichzusetzen mit dem auf dem Markt erzielbaren Verkaufspreises. Dieser Verkaufspreis wiederum setzt sich aus dem Wert des Grundstückes (Lage, Lage, Lage) und dem des Gebäudes darauf zusammen. Meist werden in der Praxis drei Bewertungsverfahren angewendet. Eines davon ist das Vergleichswertverfahren. Hier wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten und den erzielten Kaufpreisen in der Vergangenheit verglichen. Die Zahlen kommen aus Gutachterausschüssen der zuständigen Gemeinden.
Geht es um vermietete oder verpachtete Gebäude, wird in der Regel das Ertragswertverfahren angewendet. Eine komplizierte Berechnung mit der die Einnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer eines Gebäudes und dem Liegenschaftszins (der örtlich individuell festgelegt wird) einen Wert ergeben. Ohne Grundstück, denn dieses behält seinen Wert im Allgemeinen. Zu guter Letzt kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hier werden wie beim Ertragswertverfahren das Gebäude und der Boden getrennt angesetzt. Es wird ermittelt, was die Herstellung zum Zeitpunkt der Bewertung kosten würde und diese Zahl dann um die Alterswertminderung gekürzt.
Sachverständiger oder örtlicher Immobilienmakler
Einen Sachverständigen hinzuzuziehen ist eine relativ teure und zeitintensive Angelegenheit. Je nach Wert der zu begutachtenden Immobilie kann dies mehrere Tausend Euro kosten. Ist dies in manchen Fällen nicht zu umgehen, sollte man sich an einen sogenannten öbuv, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung, wenden.
Eine gute Alternative zu einem öffentlich bestellten Gutachter ist der örtliche Immobilienmakler. Ihm sind die entsprechenden Kennwerte bestens bekannt. In die Bewertung fließen seine Marktkenntnisse, wie zum Beispiel die Beurteilung der Lage einer Immobilie, ein. Ein erfahrener Immobilienmakler ist in der Lage, nach einem Ortstermin, der in der Regel kostenlos und unverbindlich für Kunden ist die Bewertung einer Immobilie fachgerecht und ausreichend genau vorzunehmen. Anschließend können mit diesen Daten weitere Schritte für den Verkauf oder in der Vermietung vorgenommen werden. Denn der örtliche Immobilienmakler erkennt die individuellen Merkmale einer Immobilie und ist mit den Verkehrswerten in seinem Gebiet vertraut. Vor allem die genaue Marktkenntnis ist die optimale Grundlage für eine korrekte Immobilien Bewertung und für den anschließenden erfolgreichen Verkauf.
Geht es um die Vermietung einer Immobilie, ist die fachlich richtige Einordnung der Liegenschaft in einen qualifizierten Mietspiegel die beste Ausgangsbasis. Für die Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen liegen jeweils solche Mietspiegel vor, mit denen der örtliche Makler in der Regel vertraut ist.
„Wir sind seit Jahren bestens vertraut mit den Schwankungen der Miet- und Verkaufssituation von Immobilien in Nürnberg. Unsere Kunden erhalten daher grundsätzlich eine realistische und deshalb erzielbare Einschätzung von Verkaufs- oder Mietpreisen durch unser Büro,“ sagt der Nürnberger Immobilienmakler Christian Reinhart.
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