Dass kaum ein anderes Land in Europa derart vom Inflationsschub verschont blieb, zeigen die ver?ffentlichten Daten des Schweizer Bundesamts f?r Statistik. So erh?hte sich der Konsumentenpreisindex im November des vergangenen Jahres gegen?ber dem Vorjahr um gerade einmal 1,5 %. Deutsche Konsumenten mussten im gleichen Monat Preissteigerungen um 5,2 % hinnehmen. In den USA sind es gar 6,8 % gewesen, meint Michael Oehme.
Auch Schweiz kann sich Preissteigerungen nicht entziehen
Dass die Preissteigerungen in den genannten L?ndern sowie generell noch h?her ausfallen d?rften, zeigt die Verschiebung des sogenannten Warenkorbs. So sind es in Deutschlands insbesondere die steigenden Mietzinsen, die ins Gewicht fallen. Von dieser Entwicklung bleib die Schweiz verschont, wie die nachfolgenden Ausf?hrungen zeigen. In der Schweiz orientieren sich Mietpreiserh?hungen ma?geblich am Konsumentenpreisindex (der Inflationsrate). Grunds?tzlich stagnieren die Mietpreise daher in der Schweiz, gehen teilweise sogar zur?ck. Dabei kann auch die Schweiz sich Marktteuerungen nicht entziehen. Weltweit steigen die Preise – in einem gewissen Umfang auch in der Schweiz. Mit einer Inflationsrate von 0,9 % im September und Oktober ist das jedoch im internationalen Vergleich nahezu nichts. Allein in den Nachbarl?ndern betr?gt die Konsumteuerung zwischen 3,5 und 4 %.
Massiver Einfluss durch W?hrungspolitik
2015 kippte die SNB die Koppelung des Schweizer Franken an den Euro. Bis dahin gab es ?ber Jahre einen festen Wechselkurs von 1,20 Schweizer Franken zu einem Euro. Prompt erwartete man eine deutliche Verst?rkung des Franken beispielsweise gegen?ber dem Euro. Seither nimmt die SNB massiv Einfluss auf die W?hrungspolitik, denn ein starker Franken schadet der Schweizer Wirtschaft. Allein im ersten Halbjahr 2021 erwarb die SNB Devisen im Gegenwert von 90 Milliarden Franken. Am Rande erw?hnt sei, dass sie mit diesen W?hrungsgesch?ften milliardenschwere Gewinne einfuhr. Das erkl?rte Ziel der SNB: Den Schweizer Franken schw?chen, der so stark ist wie seit dem Frankenschock 2015 nicht mehr. Dabei kam ihr seit Februar 2021 eine interessante Entwicklung entgegen: Denn seither nimmt der Euro als wichtigste Handelsw?hrung der Schweizer deutlich an Wert zu und verringert damit gleichzeitig den Druck auf die SNB, weiterhin massiv zu intervenieren, also Devisen zu kaufen, um den Franken vor einer Aufwertung zu sch?tzen.
Auswirkungen auf die Immobilienbranche
Es liegt auf der Hand, dass die Zinspolitik der SNB, die beispielsweise auch Negativzinsen umfasst, direkten Einfluss bei der Vergabe von Krediten nimmt. So sind dank der niedrigen Zinsen die Hypothekarkosten auf einem historisch g?nstigen Niveau, was zu einer Erh?hung der Nachfrage und aufgrund des fehlenden Angebotes an vielen Orten zu steigenden Preisen f?hrt. Dabei zeigen Erhebungen, dass es g?nstiger ist, eine Wohnung zu kaufen und zu finanzieren als Miete zu bezahlen. Auf institutioneller Seite sind Mietwohnungen dennoch der nahezu einzige Weg, wenn auch kleine, Renditen zu erzielen. Auch hier sind die niedrigen Hypothekarkosten nat?rlich f?rderlich. Dass die SNB hier preistreibende Gefahren sieht, wird sie nicht m?de zu kommunizieren. Gebetsm?hlenartig wiederholt sie, dass sie die Gefahr einer Immobilienpreisblase gerade im Mietwohnungsbau genau verfolge und im Zweifel dagegenhalten w?rde. Das allerdings w?rde ihrer derzeitigen Zinspolitik entgegenlaufen.
Niedrige Mieten verringern Inflationsrate
Bereits erw?hnt wurde, dass sich die Mietpreise in der Schweiz an der Inflationsrate orientieren. Die geldpolitische Strategie der SNB, die nach Preisstabilit?t strebt, sorgt somit gleichsam f?r vertretbar faire Mietpreise, die ?berwiegend gezahlt werden m?ssen. Betrachtet man das Durchschnittseinkommen in der Schweiz und in Deutschland und zieht die zu bezahlenden Mieten hinzu, wird dies schnell deutlich. Wichtig ist, dass dieser – dem Anstieg der Immobilienpreise gegenl?ufige Effekt – auch Auswirkungen auf die f?r die W?hrungsh?ter so wichtige Gr??e hat: die Inflation. Denn ein niedriger Mietzins nimmt direkt Einfluss auf das Budget einer Durchschnittsfamilie und damit direkt auch auf den Anteil, der der Ermittlung der Inflationsrate zugrunde liegt. Vereinfacht ausgedr?ckt: Eine vergleichbar niedrige Miete dr?ckt sich sofort inflationshemmend auf den Konsumentenpreisindex aus. Dass dieser Effekt in der Schweiz besonders ausgepr?gt ist, zeigt eine Studie aus dem vergangenen Jahr (On the transmission of monetary policy to the housing market). Um ein Gef?hl daf?r zu bekommen: In den Jahren 2018 und 2019 stiegen die Mietpreise im Durchschnitt um 0,6 %. In 2020 und 2021 um 0,9 %. Das ist unterhalb der jeweiligen Inflationsraten und deutlich unterhalb der Einkommenssteigerungen der entsprechenden Jahre. Die Mieten haben also in den letzten f?nf Jahren die Einkommen nicht st?rker belastet als zuvor. Einen weiteren Effekt beschreibt die Studie: Danach tr?gt der Inflationsimpuls deshalb so deutlich bei der Ermittlung des Konsumentenpreisindexes bei, da es in der Schweiz – trotz des Immobilienbooms – einen hohen Anteil an Mietwohnungen gibt. In Deutschland, wo die Wohneigentumsquote ?hnlich niedrig ist, w?rde dieser Effekt durch den hohen Anteil an Mietwohnungen im Staatsbesitz abgeschw?cht.
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